Le Meur-Gesetz: Was sich dadurch für die Vermieter möblierte Touristenunterkünfte im Jahr 2026

Warum wurde dieses Gesetz verabschiedet? 

Wenn die Vorschriften verschärft wurden, dann vor allem, um auf die Wohnungskrise zu reagieren, die die attraktivsten Gebiete des Landes trifft. Hier sind die drei Säulen, die den Gesetzgeber zum Handeln veranlasst haben:

• Wiederherstellung des Gleichgewichts im Mietwohnungsbestand : In vielen Städten (Bordeaux, Biarritz, Annecy oder Paris) hat die Zunahme von möblierten Touristenunterkünften das Angebot an verfügbaren Unterkünften für Dauerbewohner und lokale Arbeitskräfte verringert. Ziel ist es, wieder Objekte auf den Markt für Langzeitmieten zu bringen.

• Das Ende einer “Steuerlücke” : Die Regierung war der Ansicht, dass der Freibetrag von 71% bzw. 50% des Micro-BIC-Systems eine ungerechtfertigte Wettbewerbsverzerrung gegenüber der viel höher besteuerten leeren Vermietung darstellt.

• Die Souveränität der Gemeinden : Das Gesetz gibt den Bürgermeistern wieder mehr Macht, ihr Gebiet zu regulieren. Betroffen sind nicht mehr nur die Großstädte, sondern potenziell jede Gemeinde in Frankreich, die mit angespannten Immobilienverhältnissen konfrontiert ist.

Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 zur Stärkung der Instrumente zur Regulierung von möblierten Ferienwohnungen (Légifrance).

Der neue Steuerkalender: 30%, 50% oder 71% Abschlag?

Die Steuerreform aus dem Gesetz Nr. 2024-1039 (teilweise kodifiziert im Code Général des Impôts) hat die Schwellenwerte des Micro-BIC-Systems radikal geändert. Das erklärte Ziel des Gesetzgebers ist es, die Besteuerung der möblierten Vermietung an die Besteuerung der unbekleideten Vermietung anzugleichen.

Hier sind die neuen Regeln, die für Ihr Einkommen 2025 (erklärt in 2026) gelten:

• Die Standardregelung (Möbliert, nicht klassifiziert) : Der pauschale Abschlag fällt auf 30 % (vorher 50 %). Die Einnahmenobergrenze liegt nun bei 15 000 € pro Jahr (Art. 50-0 des CGI). Darüber hinaus wird der Übergang zum Régime Réel obligatorisch.

• Le régime du Meublé de tourisme classé : Um die Qualität des Angebots zu fördern, erlaubt die offizielle Klassifizierung (1 bis 5 Sterne) die Beibehaltung eines Abschlags von 50 % mit einer Einnahmenobergrenze von 77 700 €.

• Die ländliche Ausnahme (sehr dünn besiedelte Gebiete) : Nach Artikel 45 des Gesetzes ist ein zusätzlicher Abzug, der den Freibetrag auf 71 % bleibt für klassifizierte Möblierte außerhalb der angespannten Gebiete möglich, sofern der Umsatz nicht mehr als 50 000 €.

Arbeitsblatt: Welche Steuerregelung gilt für meine möblierte Vermietung? (Impots.gouv.fr).

Das Ende einer Kapitalertragssteuerlücke : Wichtiger Bezugspunkt für Investoren: Die Reform ändert die Modalitäten zur Berechnung des Kapitalgewinns durch LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) (Vermieter in möblierten Wohnungen ohne Beruf). Nun werden die während des Besitzes der Immobilie vorgenommenen Abschreibungen beim Wiederverkauf wieder in die Steuerbemessungsgrundlage einbezogen, wodurch sich die bei der Veräußerung fällige Steuer erhöht (teilweise Angleichung an das LMP-Berufsregime).

Energieeffizienz (EPD): Ist Ihre Wohnung noch vermietbar?

Lange Zeit entging die Saisonvermietung den für die Langzeitvermietung geltenden Anforderungen an einen angemessenen Energieverbrauch. Die Gesetz Nr. 2024-1039 (Art. 12) und die Klima- und Resilienzgesetz (Art. L. 173-1-1 des CCH) haben diese Ausnahme beendet, um zu verhindern, dass “thermische Altlasten” massiv auf den Tourismusmarkt drängen.

Der Zeitplan für das Verbot

Im Jahr 2026 wurde das Kriterium der Angemessenheit zu einer Eintrittsbarriere. Der Zeitplan ist nun an den Zeitplan für herkömmliche Wohnraummietverträge angeglichen :

• Klasse G : Vollständiges Verbot der Vermietung seit dem 1. Januar 2025.

• Klasse F : Fälligkeit festgelegt auf den 1. Januar 2028.

• Classe E : Fälligkeit festgelegt auf den 1. Januar 2034.

Konkretes Beispiel : > Pierre besitzt ein kleines Studio von Berg eingestuft G wegen einer nicht vorhandenen Isolierung unter dem Dach.

• Risiko : Wenn er versucht, seine Anzeige im Jahr 2026 zu veröffentlichen, werden die Plattformen (die verpflichtet sind, das ECD zu überprüfen) die Verbreitung seines Angebots technisch blockieren.

• Strafe : Bei einer Kontrolle droht Pierre eine Geldstrafe und die Verpflichtung, energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen, um das Recht zu mieten wiederzuerlangen.

Das ECD als Voraussetzung für eine “Nutzungsänderung”.”

In Gemeinden, die eine Regelung zur Nutzungsänderung eingeführt haben (wie Paris, Lyon, Annecy oder die Gemeinden im Baskenland), macht die Stadtverwaltung ihre Genehmigung nun von einem Mindestniveau der Energieeffizienz abhängig.

• Die Regel : Um eine Wohnung in eine möblierte Touristenunterkunft umzuwandeln, kann die Gemeinde verlangen, dass die Immobilie klassifiziert ist mindestens E ab 2026.

• Beispiel: > Sie kaufen ein altes Geschäftslokal in Bordeaux, um es in ein Airbnb. Um die Genehmigung der Stadtverwaltung zu erhalten, müssen Sie mithilfe des ECD nachweisen, dass Ihre Renovierung eine angemessene Leistung erreicht. Wenn das Ergebnis F, Ihr Mietprojekt ist verwaltungstechnisch blockiert.

Die verstärkte Kontrolle von Bürgermeistern

Das Le Meur-Gesetz gibt den Bürgermeistern die Befugnis die Registriernummer aussetzen.

• Verfahren: Wenn Zweifel an der Angemessenheit der Wohnung bestehen, kann die Stadtverwaltung die Übermittlung des ECD verlangen. Wenn der Eigentümer diesen nicht vorlegt oder die Wohnung als G eingestuft wird, wird die Registriernummer innerhalb von 45 Tagen deaktiviert.

Die nationale Registriernummer: Wie erhält man sie vor Mai 2026?

Bis vor kurzem war die Verpflichtung, eine Registriernummer zu erhalten, auf die großen Metropolen in “angespannten Gebieten” beschränkt. Die Gesetz Nr. 2024-1039 (Art. L324-1-1 des Tourismusgesetzes) hat diese Einrichtung verallgemeinert, um einen einheitliches nationales Verzeichnis über ein staatliches digitales Portal verwaltet.

Eine allgemeine Verpflichtung

Von nun an muss jede Person, die einen Touristenmöbel, Ein Haus, das als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt wird, muss vorher angemeldet werden.

• Der Wandel im Jahr 2026 : Auch wenn Ihre Gemeinde zuvor keine speziellen Beschlüsse gefasst hat, müssen Sie diese 13-stellige Nummer erhalten, um eine Anzeige auf einer beliebigen Website veröffentlichen zu können.

Das Verfahren Schritt für Schritt

Der Erhalt erfolgt sofort und vollständig online :

1. Anmelden: Sie identifizieren sich über FranceConnect auf dem nationalen Portal für möblierte Wohnungen.

2. Erklärung : Sie geben die Eigenschaften der Immobilie an (Adresse, Anzahl der Zimmer, Aufnahmekapazität, Status als Haupt- oder Zweitwohnsitz).

3. Rezeption : Sie erhalten sofort eine Empfangsbestätigung mit Ihrer Registrierungsnummer.

Konkretes Beispiel : Nadine vermietet ein kleines Nebengebäude in ihrem Garten in Sarlat. Sie dachte, sie sei befreit, da Sarlat nicht Paris ist.

• Im Jahr 2026 : Nadine erhält eine E-Mail von ihrer Buchungsplattform (oder ihrer Anzeigenseite), in der sie unter Androhung der Deaktivierung nach ihrer Nummer gefragt wird. Sie loggt sich auf dem nationalen Portal ein, füllt das Formular in 5 Minuten aus und erhält ihre Nummer zurück. Dann kann sie ihre Anzeigen aktualisieren und weiterhin legal vermieten.

Sanktionen und Rückverfolgbarkeit

Die Registriernummer ist das wichtigste Kontrollinstrument der Steuerbehörde und der Stadtverwaltungen:

• Sanktion für fehlende Nummer : Bis zu 5 000 € einer zivilrechtlichen Geldstrafe.

• Automatische Kontrolle : Im Jahr 2026 kommuniziert die API des nationalen Portals direkt mit den Mietseiten. Wenn eine Nummer ungültig oder auf mehreren Adressen “doppelt” ist, wird die Anzeige automatisch an die Stadtverwaltung gemeldet.

Wussten Sie schon? Die Plattformen sind nun gesetzlich verpflichtet, bis Mai 2026 alle Anzeigen zu entfernen, die diese Nummer nicht anzeigen.

Unsere Tipps, um Ihre Rentabilität trotz der Reform zu erhalten

Da die Steuerfreibeträge sinken (von 50 % auf 30 % für nicht klassifizierte Immobilien), steigt die Steuerbelastung mechanisch an. Für einen Hausbesitzer ist 2026 das Jahr, in dem er unbedingt seine anderen Ausgabenposten optimieren muss, um nicht zu erleben, wie sein Nettogewinn dahinschmilzt.

Provisionen senken oder streichen : Der Hebel Nr. 1

Die von den großen Plattformen erhobene Provision (OTA) schwankt in der Regel zwischen 15 % und 18 %. Auf ein Jahr gerechnet sind das oft mehrere Tausend Euro, also weit mehr als Ihre Steuer.

• Strategie : Indem Sie einen Teil Ihrer Buchungen auf “Direkt” umstellen über eine Website wie cparici.com, Wenn Sie die Marge nicht erreichen, erhalten Sie sie sofort zurück.

• Konkretes Beispiel : > Für 15 000 € Jahresumsatz :

  • Auf einer klassischen Plattform : Sie zahlen etwa 2 250 € von Kosten.

  • Live auf cparici.com : Sie zahlen 0 € von Kommissionen.

  • Bilanz : Diese eingesparten 2.250 € decken die zusätzlichen Steuern, die durch das neue Gesetz entstehen, mehr als ab. Die direkte wird zu Ihrem eigentlichen “Steuerschild”.

Erhalten Sie die Klassifizierung “Meublé de Tourisme”.”

Die Einstufung ist keine Option mehr, sondern eine finanzielle Investition. Die Kosten (ca. 200 € für 5 Jahre) sind im Vergleich zum Gewinn lächerlich gering.

• Berechnung : Bei einem Einkommen von 10.000 € können Sie als eingestuft werden und werden besteuert auf 5 000 € (Abschlag von 50 %) anstelle von 7 000 € (Abschlag von 30 %).

• Rat : Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt klassifizieren, damit Sie bei Ihrer nächsten Steuererklärung den ermäßigten Steuersatz in Anspruch nehmen können.

Vorausschauende energetische Sanierung

Anstatt unter dem Mietverbot zu leiden, nutzen Sie die Renovierungshilfen (MaPrimeRénov’ unter bestimmten Bedingungen), um Ihr ECD zu verbessern.

• Der Vorteil : Eine gut isolierte Wohnung (Klasse C oder D) lässt sich teurer vermieten, im Winter leichter vermieten und garantiert den Fortbestand Ihres Unternehmens über die Jahre 2028 und 2034 hinaus.

Loyalität aufbauen, um nicht mehr von Algorithmen abhängig zu sein

Im Jahr 2026 werden die Algorithmen der Branchenriesen immer undurchsichtiger.

• Der Cparici-Tipp : Nutzen Sie die Plattformen, um neue Kunden zu gewinnen, aber ermutigen Sie sie, ihre nächsten Aufenthalte direkt über Ihre Anzeige zu buchen. cparici.com. So schaffen Sie sich einen treuen Kundenstamm, der Sie 0 € an Akquisitionskosten kostet.

Schlussfolgerung

Das Gesetz Le Meur markiert das Ende der Ära der “alles-ist-einfach”-Vermietung von Ferienunterkünften. Für rigorose Eigentümer, die sich anpassen (Klassifizierung, ECD, Direktbuchung), bietet es jedoch auch die Möglichkeit, sich von einer weniger vorbereiteten Konkurrenz abzuheben. Indem Sie die Kontrolle über Ihre provisionsfreien Buchungen zurückgewinnen, verwandeln Sie diese Zwänge in ein gesünderes und nachhaltigeres Geschäftsmodell.