Loi Le Meur : ce que ça change pour les loueurs de meublés de tourisme en 2026

Pourquoi cette loi a-t-elle été votée ? 

Si la réglementation s’est durcie, c’est avant tout pour répondre à la crise du logement qui frappe les zones les plus attractives du territoire. Voici les trois piliers qui ont poussé le législateur à agir :

• Le rééquilibrage du parc locatif : Dans de nombreuses villes (Bordeaux, Biarritz, Annecy ou Paris), la multiplication des meublés de tourisme a réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents et les travailleurs locaux. L’objectif est de remettre des biens sur le marché de la location longue durée.

• La fin d’une “niche fiscale” : Le gouvernement a jugé que l’abattement de 71% ou 50% du régime Micro-BIC créait une distorsion de concurrence injustifiée par rapport à la location vide, taxée beaucoup plus lourdement.

• La souveraineté des communes : La loi redonne du pouvoir aux maires pour réguler leur territoire. Ce ne sont plus seulement les métropoles qui sont concernées, mais potentiellement chaque commune de France faisant face à une tension immobilière.

Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (Légifrance).

Le nouveau calendrier fiscal : 30%, 50% ou 71% d’abattement ?

La réforme fiscale issue de la Loi n° 2024-1039 (codifiée en partie dans le Code Général des Impôts) a radicalement modifié les seuils du régime Micro-BIC. L’objectif affiché par le législateur est d’aligner la fiscalité du meublé sur celle de la location nue.

Voici les nouvelles règles applicables pour vos revenus 2025 (déclarés en 2026) :

• Le régime standard (Meublé non classé) : L’abattement forfaitaire chute à 30 % (contre 50 % auparavant). Le plafond de recettes est désormais fixé à 15 000 € par an (Art. 50-0 du CGI). Au-delà, le passage au régime Réel devient obligatoire.

• Le régime du Meublé de tourisme classé : Pour encourager la qualité de l’offre, le classement officiel (1 à 5 étoiles) permet de conserver un abattement de 50 % avec un plafond de recettes de 77 700 €.

• L’exception rurale (Zones très peu denses) : Selon l’article 45 de la loi, une déduction supplémentaire portant l’abattement à 71 % reste possible pour les meublés classés situés hors zones tendues, à condition que le chiffre d’affaires n’excède pas 50 000 €.

Fiche pratique : Quel régime fiscal pour ma location meublée ? (Impots.gouv.fr).

La fin d’une niche sur la plus-value : Référence majeure pour les investisseurs : la réforme modifie les modalités de calcul de la plus-value en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Désormais, les amortissements pratiqués durant la détention du bien sont réintégrés dans la base imposable lors de la revente, augmentant ainsi l’impôt dû lors de la cession (alignement partiel sur le régime professionnel LMP).

Performance énergétique (DPE) : Votre logement est-il encore louable ?

Pendant longtemps, la location saisonnière a échappé aux contraintes de décence énergétique imposées à la location longue durée. La Loi n° 2024-1039 (art. 12) et la Loi Climat et Résilience (Art. L. 173-1-1 du CCH) ont mis fin à cette exception pour éviter que les “passoires thermiques” ne se déversent massivement sur le marché du tourisme.

Le calendrier de l’interdiction

En 2026, le critère de décence est devenu une barrière à l’entrée. Le calendrier est désormais aligné sur celui des baux d’habitation classiques :

• Classe G : Interdiction totale de mise en location depuis le 1er janvier 2025.

• Classe F : Échéance fixée au 1er janvier 2028.

• Classe E : Échéance fixée au 1er janvier 2034.

Exemple concret : > Pierre possède un petit studio de montagne classé G à cause d’une isolation inexistante sous le toit.

• Le risque : S’il tente de publier son annonce en 2026, les plateformes (obligées de vérifier le DPE) bloqueront techniquement la diffusion de son offre.

• La sanction : En cas de contrôle, Pierre s’expose à une amende et à l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour retrouver le droit de louer.

Le DPE comme condition au “Changement d’Usage”

Dans les communes ayant mis en place un règlement sur le changement d’usage (comme Paris, Lyon, Annecy ou les communes du Pays Basque), la mairie subordonne désormais son autorisation à un niveau de performance énergétique minimal.

• La règle : Pour transformer un logement en meublé de tourisme, la commune peut exiger que le bien soit classé au minimum E dès 2026.

• L’exemple : > Vous achetez un ancien local commercial à Bordeaux pour le transformer en Airbnb. Pour obtenir l’autorisation de la mairie, vous devez prouver, DPE à l’appui, que votre rénovation atteint une performance décente. Si le résultat est F, votre projet locatif est bloqué administrativement.

Le contrôle renforcé des maires

La loi Le Meur donne aux maires le pouvoir de suspendre le numéro d’enregistrement.

• La procédure : Si un doute subsiste sur la décence du logement, la mairie peut exiger la transmission du DPE. Si le propriétaire ne le fournit pas ou si le logement est classé G, le numéro d’enregistrement est désactivé sous 45 jours.

Le numéro d’enregistrement national : Comment l’obtenir avant mai 2026 ?

Jusqu’à récemment, l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement était réservée aux grandes métropoles en “zone tendue”. La Loi n° 2024-1039 (Art. L324-1-1 du Code du Tourisme) a généralisé ce dispositif pour créer un répertoire national unique géré par un portail numérique d’État.

Une obligation généralisée

Désormais, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, doit procéder à une déclaration préalable.

• Le changement en 2026 : Même si votre commune n’avait pas instauré de délibération spécifique auparavant, vous devez obtenir ce matricule à 13 chiffres pour pouvoir publier une annonce sur n’importe quel site internet.

La procédure étape par étape

L’obtention est immédiate et se fait entièrement en ligne :

1. Connexion : Vous vous identifiez via FranceConnect sur le portail national des meublés.

2. Déclaration : Vous renseignez les caractéristiques du bien (adresse, nombre de pièces, capacité d’accueil, statut de résidence principale ou secondaire).

3. Réception : Un accusé de réception vous est délivré instantanément avec votre numéro d’enregistrement.

Exemple concret : Nadine loue une petite dépendance dans son jardin à Sarlat. Elle pensait être exemptée car Sarlat n’est pas Paris.

• En 2026 : Nadine reçoit un email de sa plateforme de réservation (ou de son site d’annonces) lui demandant son numéro sous peine de désactivation. Elle se connecte au portail national, remplit le formulaire en 5 minutes, et récupère son numéro. Elle peut alors mettre à jour ses annonces et continuer à louer légalement.

Les sanctions et la traçabilité

Le numéro d’enregistrement est l’outil de contrôle principal du fisc et des mairies :

• Sanction pour absence de numéro : Jusqu’à 5 000 € d’amende civile.

• Le contrôle automatique : En 2026, l’API du portail national communique directement avec les sites de location. Si un numéro est invalide ou “doublonné” sur plusieurs adresses, l’annonce est automatiquement signalée aux services municipaux.

Le saviez-vous ? Les plateformes ont désormais l’obligation légale de retirer toutes les annonces qui n’affichent pas ce numéro d’ici le mois de mai 2026.

Nos conseils pour maintenir votre rentabilité malgré la réforme

Avec la baisse des abattements fiscaux (passant de 50 % à 30 % pour les non-classés), la pression fiscale augmente mécaniquement. Pour un propriétaire, 2026 est l’année où il faut impérativement optimiser ses autres postes de dépenses pour ne pas voir son bénéfice net fondre.

Diminuer ou supprimer les commissions : Le levier n°1

La commission prélevée par les grandes plateformes (OTA) varie généralement entre 15 % et 18 %. Sur une année, cela représente souvent plusieurs milliers d’euros, soit bien plus que le montant de votre impôt.

• La stratégie : En basculant une partie de vos réservations en “Direct” via un site comme cparici.com, vous récupérez immédiatement cette marge.

• Exemple concret : > Pour 15 000 € de chiffre d’affaires annuel :

  • Sur une plateforme classique : Vous payez environ 2 250 € de frais.

  • En direct sur cparici.com : Vous payez 0 € de commission.

  • Le bilan : Ces 2 250 € économisés couvrent largement le surplus d’impôts généré par la nouvelle loi. Le direct devient votre véritable “bouclier fiscal”.

Obtenir le classement “Meublé de Tourisme”

Le classement n’est plus une option, c’est un investissement financier. Le coût (environ 200 € pour 5 ans) est dérisoire face au gain.

• Le calcul : Pour 10 000 € de revenus, être classé vous permet d’être taxé sur 5 000 € (abattement de 50 %) au lieu de 7 000 € (abattement de 30 %).

• Le conseil : Faites classer votre bien dès maintenant pour bénéficier du taux réduit sur votre prochaine déclaration.

Anticiper la rénovation énergétique

Plutôt que de subir l’interdiction de louer, utilisez les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’ sous conditions) pour améliorer votre DPE.

• L’avantage : Un logement bien isolé (classe C ou D) se loue plus cher, plus facilement en hiver, et garantit la pérennité de votre activité au-delà de 2028 et 2034.

Fidéliser pour ne plus dépendre des algorithmes

En 2026, les algorithmes des géants du secteur sont de plus en plus opaques.

• Le conseil Cparici : Utilisez les plateformes pour acquérir de nouveaux clients, mais encouragez-les à réserver leurs prochains séjours directement sur votre annonce cparici.com. Vous créez ainsi une base de clients fidèles qui vous coûte 0 € en frais d’acquisition.

Conclusion

La Loi Le Meur marque la fin de l’ère du “tout-facile” en location saisonnière. Mais pour les propriétaires rigoureux qui s’adaptent (classement, DPE, réservation directe), elle offre aussi une opportunité de se démarquer d’une concurrence moins préparée. En reprenant le contrôle sur vos réservations sans commission, vous transformez ces contraintes en un modèle économique plus sain et plus durable.