Les normes à connaître pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme
Louer sa résidence principale en tant que meublé de tourisme impose de respecter un ensemble de règles légales et réglementaires. Avant de vous lancer, il est essentiel de connaître les définitions, les seuils, les obligations d’enregistrement, ainsi que les conséquences en cas de non‑respect. Ces normes doivent être respectées pour que l’activité soit licite et que vous ne perdiez pas le statut de résidence principale. Nous allons passer en revue point par point les différentes normes, avec leurs fondements légaux.
1. Définition de la résidence principale et du meublé de tourisme
1.1 Qu’est‑ce que la « résidence principale » ?
La notion de résidence principale est définie à l’article 2 de la Loi n° 89‑462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « le logement que le locataire (ou le bailleur) occupe au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »
Autrement dit, pour qu’un logement soit qualifié de résidence principale, il doit être effectivement occupé de façon habituelle et continue durant l’année, avec des attaches personnelles et professionnelles.
1.2 Qu’est‑ce qu’un « meublé de tourisme » ?
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à une clientèle de passage (touriste, séjour de courte durée) qui n’y élit pas domicile. Cette notion ressort notamment de l’article L 324‑1‑1 du Code du tourisme.
“Les meublés de tourisme, dont le nombre est estimé à 1,2 million, sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire. Ils sont offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme). La durée maximale de la location qui constitue une location saisonnière ne peut excéder 90 jours consécutifs” Source entreprises.gouv.fr
Donc, proposer sa résidence principale en location touristique, c’est la rendre disponible de façon courte pour des personnes de passage, ce qui va déclencher des obligations spécifiques.
2. Limite annuelle de location
2.1 Le seuil légal de 120 jours
Pour la location de la résidence principale en meublé de tourisme, la règle nationale est qu’elle ne peut être louée plus de 120 jours par an dans les communes ayant instauré la procédure d’enregistrement. Cette limite découle de l’article L 324‑1‑1 IV du Code du tourisme.
Cette mesure a été introduite par la Loi n° 2018‑1021 du 23 novembre 2018 relative à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) (loi ELAN).
“La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) introduit l’interdiction pour un loueur de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an, sauf exception (obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Cette interdiction est valable pour les locations dans les communes ayant mis en place la procédure du numéro d’enregistrement. Le loueur en infraction s’expose à une amende civile dont le montant peut aller jusqu’à 10 000 euros. Source entreprises.gouv.fr
Ainsi, si vous louez votre résidence principale en meublé touristique, vous devez vérifier de ne pas dépasser ce seuil 120 jours/an pour rester dans le cadre « résidence principale ». “
2.2 Possibilité de réduction à 90 jours
Un changement plus récent : par la Loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme (dite « loi Le Meur »), les communes ont désormais la possibilité de ramener ce seuil de 120 jours à 90 jours par an pour la résidence principale.
Exemple : à Paris, la limite de 90 jours est déjà mentionnée:
“Vous souhaitez louer votre résidence principale en meublé touristique : la limite est de 90 jours par an” Paris.fr
2.3 Conséquences du dépassement
En cas de dépassement de ces limites sans autorisation ou sans respect des procédures, votre logement peut perdre son statut de résidence principale, ou nécessiter une autorisation de changement d’usage. Vous risquez aussi des sanctions (amendes, astreintes).
3. Déclaration et numéro d’enregistrement
3.1 Obligation de déclaration
La location en meublé de tourisme — même pour une résidence principale — expose à l’obligation de déclaration ou d’enregistrement auprès de la mairie ou du service compétent. Selon l’article L 324‑1‑1 du Code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé touristique doit déclarer s’il s’agit de sa résidence principale, le cas échéant fournir un numéro d’enregistrement et figurer sur la plateforme.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, cette obligation se généralise à toutes les communes via un téléservice national.
3.2 Numéro d’enregistrement à mentionner sur les annonces
Dans les communes qui ont mis en place le système, un numéro d’enregistrement doit figurer sur chaque annonce de location. Les plateformes en ligne peuvent être obligées de retirer les annonces sans numéro.
3.3 Sanctions en cas de non‑déclaration
En l’absence de déclaration ou de numéro, le loueur s’expose à une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 € (voire plus dans certaines communes) selon l’article L 324‑1‑1 V du Code du tourisme.
4. Changement d’usage / autorisation
4.1 Quand le « changement d’usage » s’applique
Le « changement d’usage » consiste à faire passer un local d’habitation à un usage d’hébergement touristique, ce qui transforme son régime. Cela devient obligatoire notamment pour une résidence secondaire louée en meublé de tourisme en zone tendue.
4.2 Résidence principale vs résidence secondaire
Si vous louez votre résidence principale, le changement d’usage n’est en principe pas nécessaire du fait que vous continuez d’y habiter. Toutefois, si vous louez plus longtemps ou que vous changez l’usage, il peut être requis. (Article L 631‑7‑1 A du Code de la construction et de l’habitation)
Pour une résidence secondaire, ou un logement que vous ne déclarez pas comme votre résidence principale, la procédure d’autorisation est très souvent obligatoire.
4.3 Rôle des communes
Avec la loi de novembre 2024, les communes peuvent imposer une autorisation préalable de meublé touristique ou limiter le nombre d’autorisations, notamment en zone tendue ou à forte présence touristique.
5. Obligations liées au logement loué
5.1 État, équipement et conformité
Le logement proposé en location touristique doit être meublé, en bon état d’usage, équipé pour permettre une occupation immédiate. Cela relève notamment de l’obligation générale de décence du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
De plus, il doit être bien identifié comme tel dans les annonces, avec les équipements nécessaires pour l’usage touristique (ex : literie, mobilier, cuisine équipée).
5.2 Respect du bail et des règles de copropriété
Même si la location est courte, il convient de respecter le règlement de copropriété, les règles relatives aux nuisances, etc. Certaines copropriétés interdisent la location de type meublé touristique. Il faut vérifier le règlement.
5.3 Assurance, fiscalité, taxe de séjour
En tant que loueur vous devez vous assurer d’être couvert (assurance « meublé touristique » ou extension), collecter et reverser éventuellement la taxe de séjour versée par les occupants si applicable dans la commune concernée.
6. Fiscalité et régimes applicables
6.1 Revenus de la location meublée
Les recettes que vous tirez de la location de votre résidence principale en meublé doivent être déclarées : il s’agit d’une activité de location meublée (souvent considérée comme BIC – bénéfices industriels et commerciaux).
Si vous louez uniquement des pièces de votre résidence principale, certaines exonérations ou abattements peuvent s’appliquer dans des limites fixées.
6.2 Régime LMNP / LMP
Selon l’activité et le montant des recettes, vous pouvez entrer dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cela a des conséquences sur le régime fiscal, amortissements, et obligations sociales.
6.3 Impacts en cas de dépassement des règles
Si vous dépassez la durée maximale sans autorisation ou sans changement d’usage, vous risquez non seulement des sanctions mais aussi une requalification du logement (ex : résidence secondaire) entraînant une fiscalité plus lourde ou perte du statut.
7. Vérifier les règles locales et la copropriété
7.1 Règles selon la commune
La réglementation des meublés de tourisme dépend aussi des décisions locales : certaines communes peuvent décider d’un seuil à 90 jours, d’une obligation de dossier d’autorisation, ou encore de quotas.
Il est donc important de consulter la mairie ou le service urbanisme de la commune où se situe le logement.
7.2 Règlement de copropriété
Si vous êtes en copropriété, le règlement peut limiter ou interdire la location touristique. Il convient de vérifier les clauses et d’informer le syndic.
8. Sanctions en cas d’infraction
Ne pas respecter les dispositions implique des risques :
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Amendes civiles pouvant atteindre 10 000 € voire plus en cas de fausse déclaration ou absence d’enregistrement.
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Obligation de revenir à l’usage d’habitation, astreinte journalière.
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Dans certains cas, perte du statut de résidence principale, imposition plus lourde, requalification du logement.
Conseils pratiques pour la mise en conformité
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Vérifiez que le logement est votre résidence principale (≥ 8 mois d’occupation).
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Consultez la mairie : y‑a‑t‑il un numéro d’enregistrement, quelle est la limite de jours (120 ou 90) applicable dans votre commune ?
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Enregistrez votre logement comme meublé de tourisme et mentionnez le numéro sur l’annonce.
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Ne dépassez pas la durée maximale de location pour rester dans le cadre de la résidence principale.
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Vérifiez le règlement de copropriété si applicable.
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Déclarez vos revenus et optez pour le bon régime (LMNP, etc).
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Assurez‑vous d’avoir une assurance adaptée.
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Suivez l’évolution des textes législatifs (notamment la loi de 19 novembre 2024).
Conclusion
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible, mais dans un cadre strict : définition claire de la résidence principale, limite de jours (120 ou 90), déclaration ou enregistrement, respect des obligations d’équipement, fiscalité adaptée, et vérification locale. En respectant ces normes, vous sécurisez votre activité et évitez les risques juridiques ou financiers.
Si vous souhaitez, je peux vous préparer un check‑list téléchargeable des démarches à suivre ou une version localisée pour la Nouvelle‑Aquitaine (ou votre commune de Saujon).
Cet article a été rédigé à partir des sources officielles et règlementaires suivantes:
Les informations données sont valables à la date de la rédaction de l’article. Il vous appartient de vérifier la mise à jour des normes et règlementations en vigueur.
