Le Meur-Gesetz: Was sich dadurch für die Vermieter möblierte Touristenunterkünfte im Jahr 2026

Warum wurde dieses Gesetz verabschiedet? 

Si la réglementation s’est durcie, c’est avant tout pour répondre à la crise du logement qui frappe les zones les plus attractives du territoire. Voici les trois piliers qui ont poussé le législateur à agir :

• Wiederherstellung des Gleichgewichts im Mietwohnungsbestand : In vielen Städten (Bordeaux, Biarritz, Annecy oder Paris), la multiplication des meublés de tourisme a réduit l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents et les travailleurs locaux. L’objectif est de remettre des biens sur le marché de la location longue durée.

• La fin d’une “niche fiscale” : Le gouvernement a jugé que l’abattement de 71% ou 50% du régime Micro-BIC créait une distorsion de concurrence injustifiée par rapport à la location vide, taxée beaucoup plus lourdement.

• Die Souveränität der Gemeinden : Das Gesetz gibt den Bürgermeistern wieder mehr Macht, ihr Gebiet zu regulieren. Betroffen sind nicht mehr nur die Großstädte, sondern potenziell jede Gemeinde in Frankreich, die mit angespannten Immobilienverhältnissen konfrontiert ist.

Gesetz Nr. 2024-1039 vom 19. November 2024 zur Stärkung der Instrumente zur Regulierung von möblierten Ferienwohnungen (Légifrance).

Le nouveau calendrier fiscal : 30%, 50% ou 71% d’abattement ?

Die Steuerreform aus dem Gesetz Nr. 2024-1039 (codifiée en partie dans le Code Général des Impôts) a radicalement modifié les seuils du régime Micro-BIC. L’objectif affiché par le législateur est d’aligner la fiscalité du meublé sur celle de la location nue.

Hier sind die neuen Regeln, die für Ihr Einkommen 2025 (erklärt in 2026) gelten:

• Die Standardregelung (Möbliert, nicht klassifiziert) : L’abattement forfaitaire chute à 30 % (vorher 50 %). Die Einnahmenobergrenze liegt nun bei 15 000 € pro Jahr (Art. 50-0 des CGI). Darüber hinaus wird der Übergang zum Régime Réel obligatorisch.

• Le régime du Meublé de tourisme classé : Pour encourager la qualité de l’offre, le classement officiel (1 à 5 étoiles) permet de conserver un abattement de 50 % mit einer Einnahmenobergrenze von 77 700 €.

• L’exception rurale (Zones très peu denses) : Selon l’article 45 de la loi, une déduction supplémentaire portant l’abattement à 71 % reste possible pour les meublés classés situés hors zones tendues, à condition que le chiffre d’affaires n’excède pas 50 000 €.

Arbeitsblatt: Welche Steuerregelung gilt für meine möblierte Vermietung? (Impots.gouv.fr).

La fin d’une niche sur la plus-value : Wichtiger Bezugspunkt für Investoren: Die Reform ändert die Modalitäten zur Berechnung des Kapitalgewinns durch LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) (Vermieter in möblierten Wohnungen ohne Beruf). Désormais, les amortissements pratiqués durant la détention du bien sont réintégrés dans la base imposable lors de la revente, augmentant ainsi l’impôt dû lors de la cession (alignement partiel sur le régime professionnel LMP).

Energieeffizienz (EPD): Ist Ihre Wohnung noch vermietbar?

Lange Zeit entging die Saisonvermietung den für die Langzeitvermietung geltenden Anforderungen an einen angemessenen Energieverbrauch. Die Gesetz Nr. 2024-1039 (Art. 12) und die Klima- und Resilienzgesetz (Art. L. 173-1-1 du CCH) ont mis fin à cette exception pour éviter que les “passoires thermiques” ne se déversent massivement sur le marché du tourisme.

Le calendrier de l’interdiction

En 2026, le critère de décence est devenu une barrière à l’entrée. Le calendrier est désormais aligné sur celui des baux d’habitation classiques :

• Klasse G : Vollständiges Verbot der Vermietung seit dem 1. Januar 2025.

• Klasse F : Fälligkeit festgelegt auf den 1. Januar 2028.

• Classe E : Fälligkeit festgelegt auf den 1. Januar 2034.

Konkretes Beispiel : > Pierre possède un petit studio de Berg eingestuft G à cause d’une isolation inexistante sous le toit.

• Risiko : S’il tente de publier son annonce en 2026, les plateformes (obligées de vérifier le DPE) bloqueront techniquement la diffusion de son offre.

• Strafe : En cas de contrôle, Pierre s’expose à une amende et à l’obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour retrouver le droit de louer.

Le DPE comme condition au “Changement d’Usage”

Dans les communes ayant mis en place un règlement sur le changement d’usage (comme Paris, Lyon, Annecy ou les communes du Pays Basque), la mairie subordonne désormais son autorisation à un niveau de performance énergétique minimal.

• Die Regel : Um eine Wohnung in eine möblierte Touristenunterkunft umzuwandeln, kann die Gemeinde verlangen, dass die Immobilie klassifiziert ist mindestens E ab 2026.

• L’exemple : > Vous achetez un ancien local commercial à Bordeaux pour le transformer en Airbnb. Pour obtenir l’autorisation de la mairie, vous devez prouver, DPE à l’appui, que votre rénovation atteint une performance décente. Si le résultat est F, Ihr Mietprojekt ist verwaltungstechnisch blockiert.

Die verstärkte Kontrolle von Bürgermeistern

Das Le Meur-Gesetz gibt den Bürgermeistern die Befugnis suspendre le numéro d’enregistrement.

• Verfahren: Si un doute subsiste sur la décence du logement, la mairie peut exiger la transmission du DPE. Si le propriétaire ne le fournit pas ou si le logement est classé G, le numéro d’enregistrement est désactivé sous 45 jours.

Le numéro d’enregistrement national : Comment l’obtenir avant mai 2026 ?

Jusqu’à récemment, l’obligation d’obtenir un numéro d’enregistrement était réservée aux grandes métropoles en “zone tendue”. La Gesetz Nr. 2024-1039 (Art. L324-1-1 des Tourismusgesetzes) hat diese Einrichtung verallgemeinert, um einen einheitliches nationales Verzeichnis géré par un portail numérique d’État.

Eine allgemeine Verpflichtung

Von nun an muss jede Person, die einen Touristenmöbel, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire, doit procéder à une déclaration préalable.

• Der Wandel im Jahr 2026 : Même si votre commune n’avait pas instauré de délibération spécifique auparavant, vous devez obtenir ce matricule à 13 chiffres pour pouvoir publier une annonce sur n’importe quel site internet.

Das Verfahren Schritt für Schritt

L’obtention est immédiate et se fait entièrement en ligne :

1. Anmelden: Sie identifizieren sich über FranceConnect auf dem nationalen Portal für möblierte Wohnungen.

2. Erklärung : Vous renseignez les caractéristiques du bien (adresse, nombre de pièces, capacité d’accueil, statut de résidence principale ou secondaire).

3. Rezeption : Un accusé de réception vous est délivré instantanément avec votre numéro d’enregistrement.

Konkretes Beispiel : Nadine vermietet ein kleines Nebengebäude in ihrem Garten in Sarlat. Elle pensait être exemptée car Sarlat n’est pas Paris.

• Im Jahr 2026 : Nadine reçoit un email de sa plateforme de réservation (ou de son site d’annonces) lui demandant son numéro sous peine de désactivation. Elle se connecte au portail national, remplit le formulaire en 5 minutes, et récupère son numéro. Elle peut alors mettre à jour ses annonces et continuer à louer légalement.

Sanktionen und Rückverfolgbarkeit

Le numéro d’enregistrement est l’outil de contrôle principal du fisc et des mairies :

• Sanktion für fehlende Nummer : Bis zu 5 000 € d’amende civile.

• Automatische Kontrolle : En 2026, l’API du portail national communique directement avec les sites de location. Si un numéro est invalide ou “doublonné” sur plusieurs adresses, l’annonce est automatiquement signalée aux services municipaux.

Wussten Sie schon? Les plateformes ont désormais l’obligation légale de retirer toutes les annonces qui n’affichent pas ce numéro d’ici le mois de mai 2026.

Unsere Tipps, um Ihre Rentabilität trotz der Reform zu erhalten

Avec la baisse des abattements fiscaux (passant de 50 % à 30 % pour les non-classés), la pression fiscale augmente mécaniquement. Pour un propriétaire, 2026 est l’année où il faut impérativement optimiser ses autres postes de dépenses pour ne pas voir son bénéfice net fondre.

Provisionen senken oder streichen : Der Hebel Nr. 1

Die von den großen Plattformen erhobene Provision (OTA) schwankt in der Regel zwischen 15 % und 18 %. Sur une année, cela représente souvent plusieurs milliers d’euros, soit bien plus que le montant de votre impôt.

• Strategie : En basculant une partie de vos réservations en “Direct” via un site comme cparici.com, Wenn Sie die Marge nicht erreichen, erhalten Sie sie sofort zurück.

• Konkretes Beispiel : > Pour 15 000 € de chiffre d’affaires annuel :

  • Auf einer klassischen Plattform : Sie zahlen etwa 2 250 € von Kosten.

  • Live auf cparici.com : Sie zahlen 0 € von Kommissionen.

  • Bilanz : Ces 2 250 € économisés couvrent largement le surplus d’impôts généré par la nouvelle loi. Le direct devient votre véritable “bouclier fiscal”.

Obtenir le classement “Meublé de Tourisme”

Le classement n’est plus une option, c’est un investissement financier. Le coût (environ 200 € pour 5 ans) est dérisoire face au gain.

• Berechnung : Pour 10 000 € de revenus, être classé vous permet d’être taxé sur 5 000 € (Abschlag von 50 %) anstelle von 7 000 € (Abschlag von 30 %).

• Rat : Lassen Sie Ihre Immobilie jetzt klassifizieren, damit Sie bei Ihrer nächsten Steuererklärung den ermäßigten Steuersatz in Anspruch nehmen können.

Vorausschauende energetische Sanierung

Plutôt que de subir l’interdiction de louer, utilisez les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’ sous conditions) pour améliorer votre DPE.

• L’avantage : Eine gut isolierte Wohnung (Klasse C oder D) lässt sich teurer vermieten, im Winter leichter vermieten und garantiert den Fortbestand Ihres Unternehmens über die Jahre 2028 und 2034 hinaus.

Loyalität aufbauen, um nicht mehr von Algorithmen abhängig zu sein

Im Jahr 2026 werden die Algorithmen der Branchenriesen immer undurchsichtiger.

• Der Cparici-Tipp : Nutzen Sie die Plattformen, um neue Kunden zu gewinnen, aber ermutigen Sie sie, ihre nächsten Aufenthalte direkt über Ihre Anzeige zu buchen. cparici.com. Vous créez ainsi une base de clients fidèles qui vous coûte 0 € en frais d’acquisition.

Schlussfolgerung

La Loi Le Meur marque la fin de l’ère du “tout-facile” en location saisonnière. Mais pour les propriétaires rigoureux qui s’adaptent (classement, DPE, réservation directe), elle offre aussi une opportunité de se démarquer d’une concurrence moins préparée. En reprenant le contrôle sur vos réservations sans commission, vous transformez ces contraintes en un modèle économique plus sain et plus durable.